5 Bước Làm thế nào xác minh nhà đất của “chính chủ” khi muốn mua? Tránh Bị Lừa

5 Bước Làm thế nào xác minh nhà đất của “chính chủ” khi muốn mua? Tránh Bị Lừa

Có rất nhiều các anh (chị) đã inbox qua zalo và hỏi tôi: muốn mua 1 lô đất. Tuy nhiên, các anh chị ấy chưa biết làm sao để xác minh được liệu người  bán có phải là chủ thật sự của miếng đất mà mình đang muốn mua hay không? Có Vướng Quy Hoạch hay không? Có bị dính tranh chấp hay không? Lịch Sử Khu đất đó (trước là nghĩa địa, có người mất).

Câu hỏi: Có 1 chị inbox cho tôi và hỏi cụ thể như sau: Chào Tấn. Chị là Huyền chị rất cám ơn những video chia sẻ hữu ích của em cho cộng đồng, chị là Fan của em từ rất lâu rồi. Nhưng hôm nay mới có dịp chị muốn hỏi em là:

Khu vực Hooc Môn, Bà Điểm có treo biển quảng cáo bán đất rất nhiều & có ghi cụ thể đất có diện tích ngang x dài bao nhiêu & giá cả bao nhiêu rất rõ ràng. Tuy nhiên chị là người ở quê và xa đến đây lập nghiệp nên cũng không biết rằng mãnh đất này có phải chính chủ & có vướng phải quy hoạch gì hay không? Ở ĐÂY ĐA SỐ LÀ cò đất đang bán.

Vậy Tấn có thể hỗ trợ giúp chị: Chị có thể kiếm thông tin ở đâu để mà có thể xác minh việc này?

Trả lời: Thưa các anh chị rằng là các câu hỏi này thì tôi cũng đã nhận được inbox của rất nhiều người hỏi tôi về vấn đề này, chính vì vậy mà tôi muốn làm video này để cho tất cả các anh chị khác cũng tìm hiểu luôn.

Thật ra thì không chỉ mỗi mình huyện Hooc Môn, mà chúng ta thấy cac quận khác như gò vấp, bình chánh, ….. cũng có về cái chuyện thông báo chuyển nhượng mà bình dân người ta hay gọi là mua bán đất.

Cách Xác Minh Lô đất Có Vướng Quy Hoạch hay không?

Bạn nên tìm hiểu ngôi nhà, thửa đất định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào hay không. Nếu chỉ nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể nắm hết thông tin nhà đất bạn đang định mua.

Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực, thậm chí có những trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu).

Về nguyên tắc, bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán nếu nhà, đất nằm trong quy hoạch. Nếu không có đầy đủ thông tin, bạn dễ gặp trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong mới phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được.

Phương án lúc này là cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi thông tin. Sau đó, bộ phận một cửa hoặc là sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc sẽ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó.

Phương hướng giải quyết này tùy thuộc cách quản lý của từng UBND, bởi có một số nơi còn lập riêng một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.

Cách 1 Xác Minh Lô đất Có Vướng Quy Hoạch hay không:

Vấn đề ở đây thì trước nhất chúng ta biết rằng nếu có quy hoạch thì Uỷ Ban Nhân Dân Phường ở đó họ sẽ công bố quy hoạch một cách công khai rõ ràng cho người dân được biết. Cho nên khi mà tôi đi khảo sát thì thấy có nhiều địa phương họ sẽ cắm 1 cái bảng thông tin quy hoạch ngay nơi cái trục tuyến đường đi vào chính để mọi người đi vào đều thấy vẽ 1 cái bảng thông tin quy hoạch rất là rõ ràng sơ đồ quy hoạch cho nên chúng ta có thể thấy miếng đất mình tìm trong khu vực đó có bị dính quy hoạch hay không?

Cách 2 Xác Minh Lô đất Có Vướng Quy Hoạch hay không:

Các anh chị đến ủy ban nhân dân cấp xã, thị trấn chúng ta vào và hỏi cán bộ phụ trách địa chính tại khu vực đó. Tại vì hiện nay cơ quan địa chính ở mỗi ủy ban địa phương đều có 1 cán bộ phụ trách địa chính. Người cán bộ địa chính này được cấp thông tin đầy đủ về vấn đề Quy Hoạch. Thì các anh chị nên tới và hỏi người cán bộ địa chính đó, chúng ta sẽ biết rõ về vấn đề này.

Cách 3 Xác Minh Lô đất Có Vướng Quy Hoạch hay không:

Chúng ta có thể đến ủy ban nhân dân cấp huyện. Ví Dụ: Huyện Hooc Môn thì các anh chị sẽ đến ủy ban nhân dân huyện Hooc Môn & đến phòng tài nguyên môi trường của huyện Hooc Môn để chúng ta xem quy hoạch.

Tại vì thường các văn phòng tài nguyên môi trường, người ta có các công bố thông tin quy hoạch khu đó rất là rõ ràng, được niêm yết rõ ràng các bản đồ quy hoạch.

Cho nên để mà yên tâm thì các anh chị phải nên đến phòng tài nguyên môi trường của Huyện đó xem. & Chúng ta có thể hỏi cán bộ ở phòng tài nguyên môi trường về vấn đề này.

Hiện nay, nhà nước chủ trương rất rõ ràng cho các cán bộ là phải công bố, công khai minh bạch tất cả các vấn đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, và người dân có quyền hỏi.

Và hiện nay các anh chị thấy chủ trương của nhà nước đang làm sao để thông tin 1 cách đầy đủ về vấn đề liên quan tới đất đai, để không ai có thể lợi dụng nắm được thông tin để chuộc lợi hay lợi dụng những thông tin này để nói làm sai không đúng sự thật.

Cách 4: Dùng phần mềm thông tin quy hoạch để xác minh (Phần mềm này tôi xe làm 1 video hướng dẫn sau).

có 1 công cụ đó là cái app QUY HOẠCH mà TPHCM đã cho ra mắt APP Quy Hoạch. App này các anh chị có thể Dowload ở trên App Store hoặc trên CH Play của điện thoại.

Trên cái công cụ app này nó thể hiện các mảng màu rất rõ đâu là: đất thổ cư, đâu là đất nông nghiệp, nó có cả cho các huyện ngoại thành luôn. Chúng ta có thể kiểm tra được miếng đất chúng ta đang định đầu tư nó là khu đất gì. Đó là 1 trong những bước đơn giản mà các anh chị có thể làm 1 bài toán kiểm tra dựa vào những thông tin mà có sẵn trên thị trường, tránh việc đầu tư cảm tính theo tin đồn.

 Kết Luận: Như vậy để xác minh 1 miếng đất có dính quy hoạch hay không các anh chị có thể đến:

• Uỷ Ban nhân dân xã, nơi mà miếng đất đó đang tọa lạc.
• Phòng tài nguyên & môi trường của huyện, Quận
• Dùng Phần mềm thông tin quy hoạch HCM

Lưu ý: khi chúng ta đã hỏi như vậy rồi, nhưng khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng ta phải yêu cầu người mà chuyển nhượng miếng đất cho mình phải đưa những giấy tờ để mình xem coi cái cập nhật.

Các anh chị biết là tại vì sao mà hiện nay người ta buộc cơ quan nhà nước yêu cầu khi mà chuyển nhượng thì phải có cái bản vẽ thực tế hiện nay. Tại vì nhiều khi cái bản vẽ nó rất lâu rồi. Hiện nay có sự thay đổi. Và cái quy hoạch nó có sau ngày mà có cái bản vẽ kia. Cho nên nếu mình mua 1 cái giấy tờ đã quá lâu rồi thì chúng ta cũng cần phải lưu ý đến việc vẽ 1 cái bản họa đồ cập nhật của hiện nay để biết coi đất có bị quy hoạch hay không?

Thông tin về tranh chấp

Đối với những vụ tranh chấp lớn, bạn sẽ dễ dàng nắm bắt thông tin bằng nhiều cách khác nhau như thăm hỏi địa phương, tìm kiếm thông tin trên internet, truyền hình, hoặc thậm chí thấy những thông tin tranh chấp đó trên cơ sở dữ liệu của VPCC.

Nhưng những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì rất khó thấy. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”. Những loại tranh chấp này sẽ hơi khó tìm hiểu, cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này.

Thông tin vay nợ thế chấp

Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì nhận biết bằng cách xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ sẽ thấy thông tin thế chấp, hoặc đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp, họ sẽ gỡ tờ đó ra, khi quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai, trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.

Ngoài ra, thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các VPCC thông qua bản photo sổ đỏ, thông thường việc tra cứu này là miễn phí. Tuy nhiên, những trường hợp có thể tra cứu là hình thức thế chấp qua ngân hàng, nếu thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay “lãi cao” thì việc truy tìm nguồn gốc đất sẽ rất khó khăn.

Trên thực tế, việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu cũng đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất. Đặc biệt là khi người bán không chỉ thế chấp ở một nơi mà có thể là nhiều nơi. Vì vậy, bạn cũng nên lưu ý điều này.

Tìm hiểu thông tin người bán, người mua

Nếu người bán là chính chủ, ngoài việc tìm hiểu các thông tin liên quan đến thế chấp hay tranh chấp, khi bạn tiếp xúc và trao đổi sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Nếu đánh giá đúng về tính cách và bản chất của người bán, điều này sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.

Nếu người bán hoặc người mua là một môi giới, là người trung gian giao dịch sản phẩm với bạn, bạn cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian môi giới đó là cá nhân hay nhân viên của công ty bất động sản. Nhiều cá nhân môi giới mát tay và có chi phí thấp hơn công ty bất động sản. Hơn nữa, công ty bất động sản dù sao cũng là một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn.

Ngoài ra, nếu được nên tìm hiểu thông tin đời sống cá nhân người bán hoặc người mua, có thể từ vợ, chồng, con, người thân của họ hoặc hỏi những người hàng xóm,…Việc này có thể giúp hạn chế rủi ro, nhưng phần lớn tùy thuộc vào sự nhạy bén và một chút may mắn của bạn nữa.

Chuẩn bị giấy tờ công chứng

Thông thường, việc tìm VPCC sẽ do một bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên. Khi đã chọn được VPCC, bạn có thể đến trực tiếp hoặc nếu không có thời gian thì gọi điện thoại để tư vấn và tham khảo về hướng dẫn các giấy tờ cần chuẩn bị nhằm thực hiện giao dịch mua, bán.

Khi ký hợp đồng công chứng, các VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các bên cũng có thể yên tâm khi có các công chứng viên trợ giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả.

Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục mua bán nhà, đất gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ),
• Thông báo nộp lệ phí trước bạ,
• CMND và hộ khẩu của bên bán,
• Giấy đăng ký kết hôn của bên bán hoặc giấy xác nhận độc thân hoặc văn bản thỏa thuận tài sản riêng – chung của vợ chồng,
• CMND và hộ khẩu của bên mua.
• Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục sang tên sổ đỏ gồm:
• 02 bản sao hộ khẩu và CMND của vợ chồng bên chuyển nhượng và bện nhận chuyển nhượng,
• 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn kết hôn khi đã có gia đình hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng,
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao và bản chính để đối chiếu) của bên chuyển nhượng.
• Sau khi chuẩn bị xong các loại giấy tờ trên, bạn có thể mang trước một bộ các giấy tờ photo đến VPCC để kiểm tra và tư vấn thêm nếu cần sửa hay bổ sung.
• Sau khi VPCC thông báo giấy tờ đầy đủ và hợp pháp, lúc này, bạn có thể hẹn ngày ký hợp đồng công chứng.

Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc

Hai bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Tuy nhiên trên thực tế, lúc này đa số bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán vẫn chưa giao giấy tờ sổ đỏ gốc.

Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là một trong các loại giấy tờ chính để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, các bên cần phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng khi chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Trường hợp này bạn có thể tham khảo một số cách sau:

Mỗi bên lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc;

Nhờ VPCC giữ hợp đồng cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng;

Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng, hai bên cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua.

Sang tên sổ đỏ

Việc sang tên trên VPCC sẽ mang lại một số lợi ích như thủ tục pháp lý được tinh giản, đỡ rườm rà trong khâu bổ sung các giấy tờ còn thiếu bởi tất cả các giấy tờ đã có sẵn ở đó. Hơn nữa, VPCC cũng nắm rõ bạn cần những giấy tờ loại gì và số lượng bản sao cần thiết cho các thủ tục.

Ngoài ra, VPCC còn có khả năng liên hệ với các văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng và thuận tiện hơn những nơi khác. Đồng thời, chi phí sang tên cũng sẽ thấp hơn khi bạn làm ở những nơi khác (chẳng hạn như luật sư). Có một số VPCC cũng hợp tác với các luật sư và văn phòng luật sư, vậy nên nhiều trường hợp cũng không khác gì việc bạn thuê dịch vụ của luật sư.

Có một trường hợp đặc biệt nhưng khá phổ biến hiện nay, đó là bạn mua nhà đang bị thế chấp và bạn sẽ phải dùng một phần trong số tiền mua nhà để giải chấp với ngân hàng trước, sau đó mới làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng công chứng chính thức.

Với trường hợp này, ngoài hợp đồng đặt cọc (tùy theo thỏa thuận của các bên), bạn cũng có thể yêu cầu người bán lập hợp đồng hứa bán, hứa chuyển nhượng. Một số VPCC có thể đồng ý công chứng loại hợp đồng này.